Am 23.11.2020 trat die nächste Phase des zunächst auf fünf Jahre begrenzten Berliner Mietendeckels in Kraft. Damit kommen durch die Reduzierung der Mieteinnahmen bis zu – im Durchschnitt – 40% Verlust auf VermieterInnen zu. Sollten VermieterInnen gegen die Regelung verstoßen, drohen ihnen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. Der Mietendeckel – sollte er die vollen fünf Jahre Bestand haben und nicht vom Bundesverfassungsgericht “gekippt” werden – hat langfristige Folgen für VermieterInnen und MieterInnen.
Zunächst aber die gute Nachricht: Es gibt sie, die Kombination für VermieterInnen, um rechtliche Sicherheit und die Reduzierung finanzieller Einbußen sicherzustellen. Um die Lücke zwischen Rechtsunsicherheit und Sicherung der Rendite zu schließen, hat mbly ein Modell für VermieterInnen von möbliertem Wohnraum entwickelt und rechtlich prüfen lassen. Weil es zudem von mehreren VermieterInnen bereits erfolgreich getestet wurde, wird das Modell nun mit immer mehr möblierten Wohnungen erfolgreich eingesetzt.
Die folgenden sechs Auswirkungen auf VermieterInnen und MieterInnen in Berlin sehen wir als die schwerwiegendsten an:
1. VermieterInnen von möblierten Wohnungen müssen Verluste in Kauf nehmen, die über die Renditeeinbußen durch den Mietendeckel hinausgehen.
Berlin und ihre Wirtschaft profitieren von auf Zeit zugezogenen MieterInnen, die oft in möblierten Wohnungen leben. Menschen, die auf Projekten arbeiten und für eine gewisse Zeit nach Berlin ziehen, präferieren möblierte Wohnungen, da ein Umzug sich für einige Monate oft nicht lohnt. Oftmals übernimmt auch die dahinterstehende Firma die Kosten. Obwohl möbliertes Wohnen in den letzten Jahren stark an Attraktivität gewonnen hat, wird das Vermieten möblierter Wohnungen in Berlin immer unattraktiver. Der Mietendeckel sieht keine zusätzliche Berechnung für möbliertes Mieten vor, so dass das von den VermieterInnen zusätzlich getätigte Investment für Möbel und Ausstattung, nicht in der Miete wieder gespiegelt wird. Die Folge: einige VermieterInnen werden sich zu einem Verkauf entschließen, während andere die Möbel und Ausstattung aus den Wohnungen entfernen und diese fortan unmöbliert vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen. Die Folgen davon für langfristig in Berlin wohnende Personen sind offensichtlich: Als Folge des zurückgehenden Angebots von möblierten Wohnungen auf Zeit, suchen nun auch die auf Zeit zuziehenden Personen auf dem langfristigen Wohnungsmarkt, oft mit der finanziellen Sicherheit eines international Unternehmens, welches sie für VermieterInnen attraktive MieterInnen macht. Somit wird es Berliner Wohnungssuchenden noch schwerer gemacht, eine Wohnung zu finden. VermieterInnen von möbliertem Wohnraum hingegen müssen Verluste in Kauf nehmen, die über die Renditeeinbußen durch den Mietendeckel hinausgehen.
2. Besonders KleinvermieterInnen haben mit dem Mietendeckel zu kämpfen.
Das Ziel des Mietendeckels ist, die Spekulation mit Grund und Boden in Berlin einzudämmen. Besonders große Unternehmen stehen im Mittelpunkt der politischen Diskussion: ihnen wird vorgeworfen, Wohnungen als reine Anlageprodukte zu betreiben. Als Folge steigen die Mieten, worunter besonders Gering- und Normalverdiener zu leiden haben. Allerdings vernachlässigt die Regelung, dass auch kleinere VermieterInnen von der Regelung betroffen sind. Während ein breit aufgestelltes Unternehmen den Renditeverluste in anderen Bereichen kompensieren kann, stellt der Mietendeckel für KleinvermieterInnen unter Umständen die gesamte Finanz- und Lebensplanung in Gefahr. Denn viel KleinvermieterInnen investieren seit Jahren oder sogar Jahrzehnten Zeit und Mühe in die Objektpflege. Teilweise wohnen sie im gleichen Haus, haben erheblich in die Wohnung und teilweise ihre Ausstattung investiert und als Altersvorsorge vorgesehen. Als Investition stellt die Vermietung von Wohnraum einen zentralen Baustein ihrer Zukunftsplanung dar. Die Folge: GroßvermieterInnen haben nur leichte Nachteile durch den Mietendeckel, KleinvermieterInnen verlieren. Es wird eine Dynamik in Gang gesetzt, die langfristig sowohl VermieterInnen, als auch MieterInnen schadet.
3. Reduzierte Rentabilität kann auch heißen: KleinvermieterInnen müssen ihr Objekt verkaufen und große Unternehmen gewinnen an Marktmacht
Durch die reduzierte ausgezahlte Rendite an VermieterInnen kann es für einige unwirtschaftlich werden, das Objekt zu behalten. Auch das Kapital zur Kreditabzahlung kann dadurch fehlen. Ein Verkauf der Immobilie kann für viele KleinvermieterInnen also die Lösung sein. Dadurch profitieren wiederum allerdings die großen Unternehmen, deren Marktmacht durch den Aufkauf dieser Immobilien weiter wächst , denn sie können es sich leisten, auch mit Mietendeckel zu vermieten. Weniger KleinvermieterInnen heißt dann eben auch: Große Unternehmen bekommen mehr und mehr Marktmacht.
4. Weniger Einnahmen heißt weniger Instandhaltung, Renovierung oder energetische Sanierung der Wohnungen und Gebäuden.
Die vorgeschriebenen Mietreduzierungen raubt VermieterInnen den finanziellen Freiraum, um die Instandhaltung der Immobilie wie gewohnt sicherzustellen. Sonst übliche Renovierungen beim MieterInnenwechsel alle paar Jahre oder generelle Arbeiten am Haus müssen warten. Reparaturen oder Verbesserungen werden von VermieterInnen auf ein absolut notwendiges Maß reduziert. Auch die Umwelt leidet auf Dauer unter den Sparmaßnahmen, denn fast 78 % der VermieterInnen geben an, an Modernisierung und Sanierung sparen zu müssen.¹ Die Leidtragende auf langfristige Sicht: die Bausubstanz. Die Folge: Die Immobilie verliert an Wert. Zudem entstehen irreparable Schäden. Auch Services, wie ein hochwertiger Hausmeisterdienst oder das Pflegen der allgemeinen Grünanlage wird zurückgestellt. Dies alles bekommen schlussendlich auch die MieterInnen zu spüren. Durch den Mangel an Neubauten in Berlin wird VermieterInnen keinerlei Anreiz gegeben, auch bei Verlust in Renovierung oder Modernisierung zu investieren: Sie müssen nicht befürchten, auf alten Wohnungen sitzen zu bleiben, da ein Mangel an Wohnraum in der Hauptstadt herrscht.
5. Wertverlust der Immobilie
Potenzielle KäuferInnen, die die Wohnung weiter als Mietobjekt betreiben würden, werden durch den verschlechterten Zustand der Immobilie abgeschreckt. Die absehbare Folge: eine Verkaufswelle, die die Immobilienwerte in Berlin senkt. Die GewinnerInnen: Menschen, die sich eine Eigentumswohnung leisten können. Die VerliererInnen: Die Menschen, für die der Mietendeckel vor Allem eingeführt wurde: Gering- und Normalverdiener. Besonders schützenswerte MieterInnen stehen schlussendlich schlechter da als vor der Regulierung, denn die Anzahl an bezahlbaren Mietwohnungen in der Hauptstadt nimmt hierdurch weiter ab – allein dieses Jahr ist das Angebot an Mietwohnung in Berlin mit einem Baujahr von vor 2014 bereits um 47 % gesunken.² Diese Entwicklung ist in anderen Städten Deutschlands nicht zu sehen.
6. Die drei “Lösungen” – Nichtstun, Renditeeinbuße, Schattenmiete – sind alle nicht das gelbe vom Ei.
Viele KleinvermieterInnen mit denen wir reden, “warten erstmal ab”. Einige halten ihre bestehenden Mietverhältnisse, wie sie sind – und setzen sich damit der Gefahr von Klageverfahren, Rückzahlungen und Bußgeldern aus. Andere haben die Miete ihrer Objekte bereits gesetzeskonform angepasst, weil “ja eh nichts gegen die Verluste zu machen ist”. Beide Gruppen müssen mit negativen Konsequenzen leben; die einen mit einem erheblichen Risiko, die anderen mit deutlichen finanziellen Einbußen.
Einige VermieterInnen verwenden zudem das Modell der„Schattenmiete“. Da das Bundesverfassungsgericht derzeit prüft, ob der Mietendeckel rechtmäßig ist, enthalten manche Berliner Mietverträge daher eine Klausel, in der sich MieterInnen verpflichten, für den Fall, dass der Mietendeckel gerichtlich „gekippt“ wird, eine höhere, marktübliche Miete zu zahlen – und das dann auch rückwirkend. Auch diese “Lösung” setzt VermieterInnen einer erheblichen Unsicherheit aus, da der Erfolg oder Misserfolg komplett von der gerichtlichen Entscheidung abhängig ist.
Good News: mbly ist die perfekte Kombination für VermieterInnen, um rechtliche Sicherheit und die Reduzierung finanzieller Einbußen sicherzustellen.
Unser Modell ist einfach: Sell and Lease-Back. Wir kaufen VermieterInnen von möblierten Wohnungen die Möbel ab, die sich im Objekt befinden. Ab dann bieten wir ein Full Service-Modell und kümmern uns um die Ausstattung der Wohnung. Die MieterInnen haben uns als Ansprechpartner für die Ausstattung – egal, ob es um Instandhaltung, Reparatur oder Gewährleistung geht. Für die Möblierung und Ausstattung zahlen die MieterInnen an mbly eine monatlichen Betrag. Wir hingegen zahlen den VermieterInnen eine monatliche Ratenzahlung des Kaufpreises. Für die VermieterInnen, die mbly nutzen, wandelt sich die Rolle ihrer Möbel fundamental. Von einer Last, die Aufwand und Kosten verursacht, werden sie zu einem Wert, der eine Rendite generiert.
Das mbly-Modell steht allen VermieterInnen von möbliertem Wohnraum offen und kann schnell auf neue – besonders niedrige – Mietverhältnisse übertragen werden. VermieterInnen müssen sich nicht mehr zwischen Rechtssicherheit oder Rendite entscheiden – mbly bietet ihnen beides.
Erfahren Sie hier mehr zu unserem Sell and Lease-Back-Modell.